Immobilienbewertung für Unternehmen, Investoren & die öffentliche Hand

Komplexe Immobilienfragen erfordern höchste methodische Präzision. Lavalur ist Ihr unabhängiger, zertifizierter Partner für anspruchsvolle Immobilienbewertungen im B2B- und B2G-Bereich in der (Nordwest-)Schweiz mit Schwerpunkt Baselland, Regio Basel.

Wo standardisierte Online-Tools versagen, schaffen wir mit fundierten Ertragswert-, Substanzwert- und Residualwertanalysen Klarheit. Streng nach den Richtlinien des Swiss Valuation Standard (SVS) bewerten wir strategische Firmenexpansionen, ungenutzte Verdichtungspotenziale, öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen, das Finanzvermögen von Gemeinden und Kantonen oder erstellen Gutachten im Rahmen von SchKG-Verfahren. 

Termingerechte Lieferung, nach Absprache auch kurzfristig

Das Szenario: Ein Industriebetrieb in der dicht besiedelten Agglomeration im Raum Basel benötigt Expansionsflächen. Die einzige Option ist der Kauf des Nachbargrundstücks mit einem laufenden Gewerbebetrieb, der dafür umsiedeln muss.

• Die Herausforderung: Der Kaufpreis muss die gesamten Verlagerungskosten des Nachbarn abdecken, darf jedoch die wirtschaftliche Tragbarkeit für den Käufer nicht gefährden.
• Unsere Methodik: Kombination aus Ertragswertmethode (zur Ermittlung des aktuellen Betriebs- und Immobilienwerts) und der Residualwertmethode zur Berechnung des maximal wirtschaftlichen Investitionsrahmens.

Das Szenario: Ein Gewerbegebäude verfügt über ein UG und EG. Die Bauzone lässt jedoch rechtlich eine erhebliche vertikale Verdichtung zu. Statisch ist das bestehende Gebäude bereits dafür vorgesehen.

• Die Herausforderung: Den exakten Marktwert dieses ungenutzten Potenzials („Luftrecht“) zu beziffern, noch bevor hohe Planungs- und Architekturkosten entstehen.
• Unsere Methodik: Potenzialanalyse via Ertragswertmethode. Wir berechnen den zukünftigen Ertragswert nach der Aufstockung abzüglich der geschätzten Anlagekosten (Baukosten), um den heutigen Mehrwert des Entwicklungspotenzials exakt zu isolieren.

Das Szenario: Eine Schweizer Einwohnergemeinde oder Stadt besitzt unüberbautes Gewerbebauland im Finanzvermögen, das gemäss den Rechnungslegungsvorschriften von HRM2 periodisch zum aktuellen Marktwert bilanziert werden muss.

• Die Herausforderung: Für brachliegendes oder speziell genutztes Land fehlen oft direkte Vergleichspreise am Markt. Die Schätzung muss absolut revisionssicher sein.
• Unsere Methodik: Residualwertmethode nach dem Best-Use-Ansatz. Ausgehend von einem hypothetischen, bestmöglichen Neubauprojekt rechnen wir alle Entwicklungskosten rückwärts, um den gesetzeskonformen Bodenwert für die Staatsbilanz zu ermitteln. 

Das Szenario: Ein Mehrfamilienhaus verliert seine wertvolle Baulandreserve, weil der Kanton die Uferschutzzone erweitert und den gesetzlichen Grenzabstand zum Bach massiv vergrössert.

• Die Herausforderung: Den realen Vermögensverlust durch diesen öffentlich-rechtlichen Eingriff als wasserdichte Grundlage für Entschädigungsforderungen oder steuerliche Korrekturen zu belegen.
• Unsere Methodik: Minderwertberechnung (Vorher-/Nachher-Vergleich). Wir stellen den Gesamtwert der Liegenschaft vor dem behördlichen Eingriff dem reduzierten Wert nach der Zonenänderung gegenüber. 

Das Szenario: Im Rahmen eines Konkursverfahrens soll eine Immobilie zwangsversteigert werden. Die betroffenen Privateigentümer fechten den amtlichen Schätzwert des Konkursamtes an.

• Die Herausforderung: Ein realistischer Marktwert muss bewiesen werden, um einen Verkauf der Immobilie unter Wert zu verhindern und das rechtliche Fundament für das Mindestgebot bei der Auktion (Zuschlagslimite) zu korrigieren.
• Unsere Methodik: Gerichts- und behördenkonforme Marktwertanalyse. Wir erstellen ein unabhängiges, fundiertes Zweitgutachten als formellen Gegenschätzungsantrag, um die Rechte der Eigentümer im Verfahren zu wahren und eine faire Versteigerung zu sichern.